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¿Hace falta abogado para un problema de vivienda? En casi todo pleito civil sobre vivienda la ley obliga a comparecer con abogado y con procurador —el profesional que te representa ante el juzgado y recibe las notificaciones—: solo se salvan dos supuestos muy estrechos. Esta página explica el servicio: cuándo lo necesitas, qué hace el abogado en cada frente, cuánto cuesta y qué llevar a la primera consulta. Si lo que buscas es entender el área, la tienes en nuestra sección de vivienda.

En resumen

• Abogado y procurador son preceptivos salvo en el juicio verbal determinado por razón de la cuantía cuando ésta no exceda de 2.000 € y en la petición inicial del monitorio (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC).
• El desahucio y el precario siempre exigen abogado: van por juicio verbal «cualquiera que sea su cuantía» (art. 250.1.1.º y 2.º LEC).
• Desde el 3 de abril de 2025, negociar antes de demandar es requisito de procedibilidad (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), es decir, un trámite previo sin el cual la demanda no se admite.
• Defectos de obra: garantías de 10, 3 y 1 año desde la recepción (art. 17 LOE), pero solo 2 años para demandar desde que se producen los daños (art. 18.1 LOE).
• Perder tiene precio: el vencido paga las costas y, en honorarios de abogado, el tope es un tercio de la cuantía (arts. 394.1 y 394.3 LEC).
• Los honorarios del abogado se pactan libremente (art. 26 del Real Decreto 135/2021); los del procurador sí tienen arancel, y con carácter de máximo (Real Decreto 434/2024).

Cuándo necesitas abogado inmobiliario y cuándo no

La regla y sus dos excepciones reales

El art. 31.1 LEC no deja margen: «no podrá proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma de abogado». Solo permiten litigar sin abogado ni procurador dos cauces:

• El juicio verbal —el procedimiento civil más ágil— «cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros» (art. 31.2.1.º LEC).
• La petición inicial del monitorio, el cauce rápido para reclamar deudas de dinero que puedes documentar (arts. 31.2.1.º y 23.2.1.º LEC).

Los demás apartados de esos artículos cubren escritos aislados —personarse, pedir medidas urgentes o la suspensión de una vista—, no la defensa del pleito. La excepción solo juega si el procedimiento se fija por la cuantía: un desahucio de 800 € va por materia (art. 250.1.1.º LEC) y exige abogado. Ojo con otro umbral: desde el 20 de marzo de 2024 el verbal llega a 15.000 € (arts. 250.2 y 249.2 LEC), pero pasados los 2.000 € ya hacen falta ambos profesionales.

Las reclamaciones pequeñas: la fianza

La fianza es de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36.1 LAU) y devenga interés legal si no se devuelve pasado un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 LAU). Una de 850 € cabe en el monitorio o en el verbal por cuantía: puedes reclamarla tú y sin tasa (art. 4.1.c de la Ley 10/2012; las personas físicas están exentas en todo caso, art. 4.2.a). Antes de dar el paso, repasa los derechos y obligaciones del arrendatario. Contrapartida: si el abogado no es preceptivo, por regla general sus honorarios quedan fuera de las costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o abuso del servicio público de Justicia en el condenado, o que tu domicilio esté en partido judicial distinto (art. 32.5, párrafo primero, LEC). Hay una excepción importante desde el 3 de abril de 2025: si actúas como consumidor y demandas con abogado y procurador tras una reclamación extrajudicial previa, la tasación de costas sí incluye la cuenta del procurador y la minuta del abogado, esta última además sin el tope del art. 394.3 (art. 32.5, párrafo segundo, LEC).

El filtro previo obligatorio desde 2025

El art. 5 de la LO 1/2025 exige acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias (negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial) en los declarativos del libro II y los especiales del libro IV de la LEC. Se exceptúan la tutela sumaria de la posesión, la obra en ruina y el juicio cambiario, entre otras materias ajenas a la vivienda; no rige para ejecución, cautelares previas ni diligencias preliminares (art. 5.3). El desahucio por impago no está exceptuado. Rehusar negociar puede costar las costas aun ganando en parte (art. 394.2); quien intentó negociar y recibió un no queda exento, salvo abuso del servicio público de Justicia (art. 394.4).

Los cinco frentes donde más dinero está en juego

Compraventa: antes de las arras, no después

Las arras —la señal que adelanta el comprador— son el punto de no retorno. Si son penitenciales, es decir, si el contrato permite desistir pagando un precio, el comprador que se retira se allana a perderlas y el vendedor que se desdice las devuelve duplicadas (art. 1454 CC). Conviene saber de antemano cuánto cuesta un contrato de arras y qué firmas exactamente. Tras escriturar, la acción por vicios ocultos —los defectos que no se ven en una visita normal— se extingue a los seis meses desde la entrega (arts. 1484 y 1490 CC); las personales, a los cinco años (art. 1964.2 CC).

Desahucio por impago o por expiración del plazo

Van por juicio verbal sin límite de cuantía (art. 250.1.1.º LEC) y permiten acumular rentas. La clave es la enervación: el inquilino para el desahucio pagando, salvo que ya hubiera enervado antes o que el arrendador le requiriese de pago por medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda sin resultado (art. 22.4 LEC). Enervada la acción, las costas las paga el arrendatario, salvo que el impago obedezca a causas imputables al arrendador (art. 22.5 LEC). Los tiempos del procedimiento los desglosamos en cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino.

Defectos constructivos: el reloj de 1, 3 y 10 años

El art. 17 LOE da tres garantías desde la recepción de la obra sin reservas o desde su subsanación: diez años por daños en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga que comprometan la estabilidad; tres por vicios de habitabilidad; uno, frente al constructor, por acabados. Pero el art. 18.1 LOE deja solo dos años para demandar desde que se producen los daños: confundir garantía con plazo de acción tumba reclamaciones sólidas. El itinerario práctico está en cómo reclamar una obra mal hecha.

Comunidad de propietarios

La comunidad puede reclamar cuotas por monitorio sin abogado ni procurador; si los usa, sus honorarios y derechos los soporta el deudor, con los límites del art. 394.3 LEC (art. 21.5 LPH). Impugnar acuerdos caduca a los tres meses, o al año si son contrarios a la ley o a los estatutos, y exige estar al corriente de las deudas vencidas (art. 18 LPH).

Hipoteca y cláusulas abusivas

La Ley 5/2019 obliga al prestamista a entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato con diez días naturales de antelación (art. 14.1); es el prestatario quien debe comparecer ante el notario que él elija para el acta previa, a más tardar el día anterior a la escritura, y sin ella no puede autorizarse el préstamo (arts. 15.1, 15.3 y 15.5); el acta no genera coste arancelario (art. 15.8). Lo abusivo es nulo de pleno derecho (art. 83 TRLGDCU), y el TJUE ha exigido que la restitución alcance todo lo pagado desde el origen en cláusulas suelo (21-12-2016, C-154/15 y acumulados, ECLI:EU:C:2016:980) y en gastos hipotecarios, aunque el derecho nacional supletorio puede atribuir parte de esos gastos al consumidor (16-7-2020, C-224/19 y C-259/19, ECLI:EU:C:2020:578).

Qué hace el abogado en cada caso

Cuánto cuesta y qué riesgo de costas asumes

Los honorarios del abogado no tienen arancel —no hay tarifa oficial—: se convienen libremente con el cliente (art. 26 del Estatuto General de la Abogacía, Real Decreto 135/2021). Los del procurador sí están tasados por el Real Decreto 434/2024, con carácter de máximo, libertad para pactar menos, presupuesto previo obligatorio y un techo de 75.000 € por asunto (arts. 1 y 3). Súmale perito, nota simple —el extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y qué cargas pesan sobre el inmueble— y burofax. Las personas físicas no pagan tasa judicial (art. 4.2.a de la Ley 10/2012).

El riesgo mayor no es la minuta propia, sino la ajena. Las costas son los gastos del pleito que el juez puede imponer al perdedor. Paga las costas quien ve rechazadas todas sus pretensiones, salvo serias dudas de hecho o de derecho razonadas por el tribunal (art. 394.1 LEC). En honorarios de abogado el tope es un tercio de la cuantía, con las pretensiones inestimables valoradas en 24.000 € (art. 394.3 LEC, cifra vigente desde el 3 de abril de 2025); decae si el tribunal declara la temeridad. Bajo ciertos umbrales, y sin patrimonio suficiente, hay justicia gratuita: dos veces el IPREM —el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples— sin unidad familiar, dos y media con menos de cuatro miembros y el triple con cuatro o más (art. 3.1 de la Ley 1/1996).

Ejemplo práctico

Un arrendador acumula tres mensualidades impagadas de 600 €. Su abogado no corre al juzgado: primero envía un requerimiento fehaciente de pago —un burofax con acuse de recibo, que deja constancia de qué se pidió y cuándo— y deja pasar más de 30 días sin cobrar. Con ese requerimiento, el inquilino ya no podrá enervar la acción pagando cuando reciba la demanda (art. 22.4 LEC). Antes de demandar, el abogado intenta además la negociación que exige el art. 5 de la LO 1/2025 y la documenta. La deuda son 1.800 €, por debajo del umbral de 2.000 €, pero eso no le libra de nada: el desahucio va por materia, no por cuantía (art. 250.1.1.º LEC), así que abogado y procurador son obligatorios. Sin ese requerimiento previo, el inquilino habría podido parar el pleito pagando; en ese caso las costas las habría asumido él, salvo causas imputables al arrendador (art. 22.5 LEC).

Cómo elegir y qué llevar a la primera consulta

Exige hoja de encargo con honorarios, costes y alcance (¿el procurador?, ¿la apelación?, ¿el perito?): el abogado debe informarte de todo ello y también de las consecuencias de una condena en costas y su cuantía aproximada (arts. 27 y 48.4 del Real Decreto 135/2021). Comprueba la colegiación y desconfía de quien garantice un resultado: su deber es disuadirte de pleitos sin fundamento y aconsejarte vías alternativas (art. 48.3). Lleva a la primera consulta:

• Arras, contrato de arrendamiento o escritura, y nota simple registral.
• Justificantes de pago de rentas, señales o cuotas.
• Burofaxes, correos y mensajes con la otra parte, con fecha visible.
• Actas de junta y certificado de deudas, si es comunidad.
• FEIN, FiAE y acta notarial previa, si es hipotecario.
• Fotografías fechadas e informe pericial en defectos de obra.
• Las fechas: entrega, aparición de los daños, adopción del acuerdo. Este punto salva o hunde más casos que ningún otro.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra un abogado inmobiliario?

No hay arancel: la cuantía se conviene libremente entre cliente y abogado (art. 26 del Real Decreto 135/2021), normalmente en la hoja de encargo. Sí están tasados los derechos del procurador (Real Decreto 434/2024, de carácter máximo). Pide presupuesto por escrito y pregunta si cubre apelación y perito.

¿Necesito abogado para comprar una casa?

Legalmente no. Pero el asesoramiento notarial obligatorio se ciñe al préstamo hipotecario (art. 15 de la Ley 5/2019): nadie negocia el precio por ti ni valora las cargas del inmueble. El abogado revisa antes la nota simple, las cargas, las deudas de comunidad y el urbanismo, y redacta las arras.

¿Puedo reclamar la fianza sin abogado?

Sí, si no excede de 2.000 €: cabe el monitorio o el verbal por cuantía sin abogado ni procurador (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC) y sin tasa (art. 4.1.c de la Ley 10/2012). La fianza no devuelta devenga interés legal un mes después de la entrega de llaves (art. 36.4 LAU).

¿Hay que intentar negociar antes de demandar?

Sí, desde el 3 de abril de 2025. El art. 5 de la LO 1/2025 lo convierte en requisito de procedibilidad en los declarativos del libro II y los especiales del libro IV de la LEC, salvo excepciones tasadas (tutela sumaria de la posesión, obra en ruina, juicio cambiario, entre otras).

¿Quién paga las costas si pierdo el juicio?

Quien ve rechazadas todas sus pretensiones, salvo serias dudas de hecho o de derecho razonadas por el tribunal (art. 394.1 LEC). En honorarios de abogado el tope es un tercio de la cuantía, valorando las pretensiones inestimables en 24.000 € (art. 394.3 LEC).

Guías relacionadas

• Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino
• Cuánto cuesta un contrato de arras
• Cuánto cuesta escriturar una casa
• Obra mal hecha: cómo reclamar
• Derechos y obligaciones del arrendatario

Fuentes oficiales

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (BOE, consolidado): art. 22, art. 23, art. 31, art. 32, art. 249, art. 250, art. 394.
• Ley Orgánica 1/2025 — art. 5.
• Ley 38/1999 (LOE): art. 17, art. 18.
• Ley 29/1994 (LAU): art. 36, art. 9, art. 10.
• Ley 49/1960 (LPH): art. 18, art. 21.
• Código Civil: art. 1454, art. 1484, art. 1490, art. 1964.
• Ley 5/2019: art. 14, art. 15.
• TRLGDCU — art. 83.
• Ley 1/1996, asistencia jurídica gratuita — art. 3.
• Ley 10/2012, tasas judiciales — art. 4.
• Real Decreto 434/2024, arancel de la Procura: art. 1, art. 3.
• Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacía Española: art. 26, art. 27, art. 48.
• STJUE 21-12-2016, C-154/15 y acumulados (ECLI:EU:C:2016:980).
• STJUE 16-7-2020, C-224/19 y C-259/19 (ECLI:EU:C:2020:578).

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