Cuánto cuesta una donación de padres a hijos en España

Donar un inmueble de 150.000 euros a un hijo puede costar desde poco más de 500 euros —solo notaría y registro, si la comunidad autónoma bonifica casi toda la cuota del impuesto— hasta más de 21.000 euros si se aplica la escala estatal sin bonificación. No existe un precio único porque la factura se reparte en hasta cinco partidas y la más pesada, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la regula cada comunidad autónoma: el Estado le ha cedido las reducciones, la tarifa y las bonificaciones. A eso se suman la plusvalía municipal, que paga el hijo, y la ganancia patrimonial en el IRPF, que paga el padre.

En resumen

• Cinco costes, no uno: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), notaría, Registro de la Propiedad, plusvalía municipal e IRPF del donante.
• El ISD lo paga el hijo (art. 5.b de la Ley 29/1987). La comunidad autónoma competente es la del lugar donde radica el inmueble, o la de residencia habitual del donatario si se dona dinero (art. 32.2 de la Ley 22/2009).
• La escala estatal es solo supletoria: del 7,65 % al 34 % (art. 21.2), y únicamente se aplica si la comunidad autónoma no ha aprobado escala propia o no ha asumido competencias normativas. Con ella, una base liquidable de 150.000 € genera una cuota de unos 21.261 € antes de bonificaciones autonómicas.
• Ojo con las reducciones: la reducción estatal por parentesco del art. 20.2 de la Ley 29/1987 solo opera en adquisiciones mortis causa. En donaciones, si la comunidad no ha regulado reducciones, la base liquidable coincide con la imponible (art. 20.5).
• Plazo de 30 días hábiles desde el día siguiente al otorgamiento (art. 67.1.b del RD 1629/1991), sin posibilidad de prórroga: la prórroga del art. 68 solo existe para adquisiciones por causa de muerte.
• Los inmuebles exigen escritura pública como requisito de validez (art. 633 del Código Civil): sin notario, la donación no es válida.
• Escriturar e inscribir un piso de 150.000 € ronda los 317 € de arancel notarial y los 163 € de arancel registral, sin contar folios, copias autorizadas ni IVA.

Cinco términos que conviene tener claros

• Donante: quien regala el bien. Aquí, el padre o la madre.
• Donatario: quien recibe la donación y la acepta. Aquí, el hijo. Es el obligado a pagar el ISD.
• Devengo: el momento en que nace la obligación de tributar. En las donaciones, el día en que se otorga la escritura (art. 24.2 de la Ley 29/1987).
• Base imponible y base liquidable: la base imponible es el valor de lo donado; la base liquidable es ese valor una vez restadas las reducciones. La tarifa se aplica sobre la liquidable.
• Autoliquidación: el propio contribuyente calcula el impuesto, rellena el modelo y lo ingresa, sin esperar a que la Administración le practique la liquidación.

Las cinco partidas de una donación de padres a hijos

Si todavía estás decidiendo si adelantar el patrimonio o esperar, en nuestra guía sobre la donación en vida a los hijos analizamos los pros y contras de cada opción.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: la partida que más varía

Sobre qué valor se calcula

La base imponible es el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, minorado por las cargas y deudas deducibles (art. 9.1.b de la Ley 29/1987). Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, en bienes inmuebles ese valor es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado sea superior, en cuyo caso prevalece el declarado (art. 9.3). Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base será la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado. El impuesto se devenga el mismo día en que se otorga la escritura (art. 24.2).

La escala estatal, que solo es supletoria

Si la comunidad autónoma no ha aprobado escala propia, se aplica la estatal del art. 21.2: arranca en el 7,65 % para bases de hasta 7.993,46 € y llega al 34 % a partir de 797.555,08 €. Sobre la cuota íntegra se aplica después el coeficiente multiplicador del art. 22.2, que para hijos (Grupos I y II) es de 1,0000 cuando su patrimonio preexistente no supera los 402.678,11 €.

Con esa escala, una donación con base liquidable de 150.000 € genera una cuota de aproximadamente 21.261 € (15.606,22 € correspondientes al tramo hasta 119.757,67 €, más el 18,70 % sobre los 30.242,33 € restantes).

Por qué el territorio lo cambia todo

El art. 48.1 de la Ley 22/2009 permite a las comunidades autónomas crear reducciones propias para donaciones, regular la tarifa, fijar las cuantías y coeficientes del patrimonio preexistente y aprobar deducciones y bonificaciones de la cuota. De ahí que la misma donación pueda quedar prácticamente exenta en un territorio y tributar íntegramente en otro.

Conviene un detalle poco conocido. La reducción estatal por parentesco del art. 20.2 de la Ley 29/1987 está redactada para las adquisiciones mortis causa. En donaciones, el art. 20.5 establece que la base liquidable coincide con la imponible salvo lo dispuesto en los apartados siguientes y en la disposición final primera. Esos apartados recogen solo dos reducciones estatales específicas:

• Empresa individual, negocio profesional y participaciones (art. 20.6): del 95 %, con donante de 65 o más años o en situación de incapacidad permanente en grado de absoluta o gran invalidez, cese de funciones directivas y mantenimiento de lo adquirido durante diez años.
• Bienes del Patrimonio Histórico Español o de las comunidades autónomas (art. 20.7).

Qué comunidad autónoma es la competente

• Donación de inmueble: la comunidad donde radica el inmueble (art. 32.2.b Ley 22/2009).
• Donación de dinero u otros bienes: la comunidad de residencia habitual del hijo (art. 32.2.c), entendida como aquella donde ha permanecido más días en los cinco años inmediatos anteriores, contados de fecha a fecha, que finalicen el día anterior al devengo (art. 28.1.1º.b).
• No residentes: pueden aplicar la normativa autonómica correspondiente conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987 —para inmuebles situados en España, la de la comunidad donde radiquen—, regla introducida tras la STJUE de 3 de septiembre de 2014, asunto C-127/12 (ECLI:EU:C:2014:2130).

Un apunte de planificación: las donaciones del mismo donante al mismo donatario otorgadas dentro de un plazo de tres años se consideran una sola transmisión y tributan al tipo medio de la base liquidable teórica acumulada (art. 30.1). Además, se acumulan a la herencia del donante si esta se produce dentro de los cuatro años siguientes (art. 30.2). Al margen del impuesto, lo donado a un hijo puede tener que traerse a colación al repartir después la herencia entre los herederos forzosos.

El plazo: 30 días hábiles y sin prórroga

El art. 67.1.b del Reglamento (RD 1629/1991) fija el plazo en treinta días hábiles a contar desde el siguiente a aquel en que se cause el acto o contrato. La prórroga regulada en el art. 68 está reservada a las adquisiciones por causa de muerte, así que en donaciones no cabe pedirla.

La autoliquidación es obligatoria en catorce comunidades autónomas conforme al art. 34.4 de la Ley 29/1987: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Galicia, Región de Murcia, La Rioja, Madrid y Comunidad Valenciana.

Presentar fuera de plazo sin requerimiento previo activa los recargos del art. 27.2 de la Ley 58/2003:

Escritura pública, aranceles e inscripción registral

La donación es un acto de liberalidad que exige aceptación del donatario (art. 618 del Código Civil). Cuando recae sobre un inmueble, el art. 633 impone que se haga en escritura pública, expresando individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, y que la aceptación conste en la misma escritura o en otra separada, siempre en vida del donante. Es un requisito de validez, no de prueba. La donación de bienes muebles, en cambio, admite forma verbal con entrega simultánea (art. 632).

Los honorarios notariales se calculan sobre el valor del bien según el número 2 del Anexo I del RD 1426/1989, cuya escala —todavía expresada en pesetas en el texto consolidado— equivale a 90,15 € hasta 6.010,12 € y, después, 4,5 ‰, 1,5 ‰, 1 ‰, 0,5 ‰ y 0,3 ‰ sobre los excesos de cada tramo. A ese resultado se le aplica la rebaja del 5 % de la disposición adicional octava, apartado Uno.1, del RD-ley 8/2010. La inscripción sigue la escala del número 2 del Anexo I del RD 1427/1989 (24,04 € hasta 6.010,12 €, luego 1,75 ‰, 1,25 ‰, 0,75 ‰, 0,30 ‰ y 0,20 ‰), con una rebaja del 5 % que el propio texto del arancel incorpora desde la redacción dada por el RD 1612/2011 y un tope global de 2.181,67 €. Es la misma escala de documentos de cuantía que se aplica al escriturar otras operaciones sobre inmuebles, y la desglosamos paso a paso en la guía sobre cuánto cuesta escriturar una casa.

Conviene saber quién debe cada arancel, porque no es una cuestión abierta: la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989 impone el pago de los derechos notariales a quienes hayan requerido las funciones o los servicios del notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, solidariamente si son varios; y la norma octava del Anexo II del RD 1427/1989 atribuye los derechos registrales a aquel a cuyo favor se inscribe el derecho —el donatario—, siendo exigibles también a quien haya presentado el documento.

Aplicando esas escalas a un inmueble de 150.000 €, el arancel notarial ronda los 317 € y el registral los 163 €, sin contar folios, copias autorizadas ni IVA. La inscripción no es obligatoria, pero el art. 32 de la Ley Hipotecaria advierte que los títulos no inscritos no perjudican a tercero, y el art. 38 presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que determina el asiento.

Plusvalía municipal: la paga el hijo

En las transmisiones a título lucrativo, el contribuyente del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es quien adquiere, es decir, el hijo (art. 106.1.a del RD Legislativo 2/2004). La declaración debe presentarse en treinta días hábiles desde el devengo (art. 110.2.a) y el tipo lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 30 % (art. 108.1). El donante, además, está obligado a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en ese mismo plazo (art. 110.6.a).

La STC 182/2021, de 26 de octubre (ECLI:ES:TC:2021:182), declaró inconstitucionales y nulos el párrafo segundo del art. 107.1, el art. 107.2.a) y el art. 107.4 en su redacción original. El RD-ley 26/2021 reconstruyó el impuesto con dos reglas de cálculo:

• Método objetivo (art. 107.4): coeficientes máximos por periodo de generación que se actualizan anualmente por norma con rango legal. El máximo vigente es 0,40 para periodos de veinte años o más, porque la actualización aprobada por el RD-ley 16/2025 con efectos desde el 1 de enero de 2026 quedó sin efecto al derogarse esa norma por acuerdo del Congreso publicado el 28 de enero de 2026.
• Método real (art. 107.5): permite tomar como base el incremento efectivo cuando sea inferior.

Además, el art. 104.5 declara no sujetas las transmisiones en las que se acredite la inexistencia de incremento de valor comparando los títulos de adquisición y transmisión; en las adquisiciones lucrativas, el valor a comparar es el declarado en el ISD. Este impuesto solo grava terrenos urbanos —los rústicos no están sujetos (art. 104.2)—, de modo que donar dinero no lo devenga.

IRPF del donante: el coste que casi nadie prevé

Aunque el padre no recibe nada a cambio, la donación es una alteración patrimonial que puede generar ganancia patrimonial en su IRPF (art. 33.1 de la Ley 35/2006). El valor de transmisión es el que resulte de las normas del ISD, sin exceder del valor de mercado (art. 36). Si ese valor supera al de adquisición, la diferencia tributa en la base del ahorro, cuya escala combinada (estatal del art. 66 y autonómica del art. 76) va, desde el 1 de enero de 2025, del 19 % al 30 %, este último para la parte que exceda de 300.000 €.

Y la asimetría es notable: si el bien vale menos que cuando se compró, la pérdida no se computa, porque el art. 33.5.c excluye expresamente las pérdidas debidas a transmisiones lucrativas inter vivos o a liberalidades. Existen dos vías de escape relevantes:

• La exención del art. 33.4.b cuando el donante es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual.
• La ausencia de ganancia del art. 33.3.c en las donaciones de empresas o participaciones acogidas al art. 20.6 de la Ley 29/1987. En ese caso, el donatario se subroga en el valor y la fecha de adquisición del donante (art. 36).

La donación de dinero tampoco aflora ganancia, porque el efectivo no experimenta variación de valor.

Ejemplo práctico

Un padre quiere donar a su hija un piso cuyo valor de referencia del Catastro es de 150.000 €. Firman la escritura ante notario y la hija acepta la donación en ese mismo documento, como exige el art. 633 del Código Civil. El impuesto se devenga ese día (art. 24.2 de la Ley 29/1987) y la comunidad competente es aquella donde está el piso (art. 32.2.b de la Ley 22/2009). Así queda la factura:

• ISD: con la escala estatal del art. 21.2 y sin bonificación autonómica, la cuota ronda los 21.261 €. En una comunidad con bonificación elevada de la cuota, esa misma donación puede quedar en cifras casi simbólicas. Lo paga la hija.
• Notaría: unos 317 € de arancel, sin folios, copias autorizadas ni IVA.
• Registro de la Propiedad: unos 163 € por la inscripción a favor de la hija.
• Plusvalía municipal: la declara la hija en treinta días hábiles (art. 110.2.a del TRLRHL) y su importe depende del tipo que fije el ayuntamiento, con el máximo del 30 % del art. 108.1. El padre debe comunicar la operación al ayuntamiento en ese mismo plazo (art. 110.6.a).
• IRPF del padre: si el valor de transmisión supera al de adquisición, la diferencia tributa en su base del ahorro, del 19 % al 30 % (arts. 33 y 36 de la Ley 35/2006). Si el piso vale menos que cuando lo compró, la pérdida no se computa (art. 33.5.c).

La hija tiene treinta días hábiles desde el día siguiente a la firma para autoliquidar el ISD (art. 67.1.b del RD 1629/1991) y no puede pedir prórroga. Si presenta tarde y sin requerimiento previo de la Administración, se le aplicarán los recargos del art. 27.2 de la Ley 58/2003.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta donar 50.000 euros a un hijo?

El coste principal es el ISD, que se autoliquida en la comunidad de residencia habitual del hijo (art. 32.2.c de la Ley 22/2009). No hay plusvalía municipal ni ganancia en el IRPF del padre. Con la escala estatal del art. 21.2, una base liquidable de 50.000 € genera una cuota de unos 4.949 € (4.685,10 € del tramo hasta 47.930,72 €, más el 12,75 % sobre los 2.069,28 € restantes); con una bonificación autonómica elevada, puede quedar en cifras simbólicas. No es imprescindible escritura pública, pero conviene formalizarla o al menos justificar la transferencia bancaria para acreditar el origen de los fondos.

¿Es obligatorio ir al notario para donar una casa?

Sí. El art. 633 del Código Civil exige escritura pública para que la donación de inmueble sea válida, con expresión individual de los bienes donados y del valor de las cargas que asuma el donatario. No es un requisito de prueba, sino de validez: un documento privado no sirve.

¿Qué pasa si se pasa el plazo de 30 días hábiles?

Si aún no ha habido requerimiento de la Administración, se aplican los recargos del art. 27.2 de la Ley 58/2003: 1 % más un 1 % por mes completo de retraso, y 15 % con intereses de demora a partir de los doce meses, con una reducción del 25 % si se ingresa en los plazos del art. 27.5. Si media requerimiento previo, se abre la vía sancionadora.

¿Se puede donar la casa y seguir viviendo en ella?

Sí, reservándose el usufructo —el derecho a usar el bien y percibir sus frutos— y donando solo la nuda propiedad. El Código Civil admite además que el donante se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias (art. 634), y recuerda que nadie puede dar ni recibir por donación más de lo que podría dar o recibir por testamento: el exceso es inoficioso (art. 636).

¿Sale más barato donar en vida o heredar?

Depende del territorio y de los bienes. En herencia opera la reducción estatal por parentesco del art. 20.2 de la Ley 29/1987 —15.956,87 € para descendientes de 21 o más años (Grupo II) y esa misma cantidad más 3.990,72 € por cada año menos de veintiuno, con un tope de 47.858,59 €, para los menores de 21 (Grupo I)—, que no existe en donaciones; puedes ver cómo funciona en detalle en nuestra guía del impuesto de sucesiones. En cambio, la donación permite planificar el momento y aprovechar bonificaciones autonómicas concretas. Hay que valorar también que la donación adelanta el IRPF del donante y que las donaciones se acumulan a la herencia si esta se produce dentro de los cuatro años siguientes (art. 30.2).

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Cómo hemos verificado esta guía: nuestro equipo de trabajo ha contrastado cada cifra, plazo y artículo con los textos consolidados publicados en el BOE y con las resoluciones judiciales citadas. Última revisión: julio de 2026.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1987 del ISD, art. 5 (sujetos pasivos: el donatario)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 9 (base imponible y valor de referencia del Catastro)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 20 (reducciones: 20.2 mortis causa, 20.5, 20.6 y 20.7 donaciones)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 21 (tarifa: escala autonómica y escala estatal supletoria del 7,65 % al 34 %)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 22 (coeficientes por patrimonio preexistente)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 24 (devengo en transmisiones inter vivos)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 30 (acumulación de donaciones: 3 y 4 años)
• Ley 29/1987 del ISD, art. 34 (autoliquidación obligatoria en catorce CCAA)
• Ley 29/1987 del ISD, disposición adicional segunda (no residentes; STJUE C-127/12)
• RD 1629/1991, Reglamento del ISD, art. 67 (plazo de 30 días hábiles)
• RD 1629/1991, Reglamento del ISD, art. 68 (prórroga solo por causa de muerte)
• Ley 22/2009, art. 28 (residencia habitual: cinco años en el ISD)
• Ley 22/2009, art. 32 (puntos de conexión del ISD)
• Ley 22/2009, art. 48 (competencias normativas autonómicas en el ISD)
• Código Civil, art. 618 (concepto de donación)
• Código Civil, art. 632 (donación de bienes muebles)
• Código Civil, art. 633 (escritura pública para donar inmuebles)
• Código Civil, art. 634 (reserva de lo necesario para vivir)
• Código Civil, art. 636 (donación inoficiosa)
• TRLRHL (RDLeg 2/2004), art. 104 (hecho imponible y no sujeción por inexistencia de incremento)
• TRLRHL (RDLeg 2/2004), art. 106 (sujeto pasivo: el adquirente a título lucrativo)
• TRLRHL (RDLeg 2/2004), art. 107 (base imponible: método objetivo y método real)
• TRLRHL (RDLeg 2/2004), art. 108 (tipo de gravamen, máximo del 30 %)
• TRLRHL (RDLeg 2/2004), art. 110 (plazo de 30 días hábiles y deber de comunicar del donante)
• Ley 35/2006 del IRPF, art. 33 (ganancias y pérdidas patrimoniales)
• Ley 35/2006 del IRPF, art. 36 (transmisiones a título lucrativo)
• Ley 35/2006 del IRPF, art. 66 (escala estatal del ahorro, redacción Ley 7/2024)
• Ley 35/2006 del IRPF, art. 76 (escala autonómica del ahorro, redacción Ley 7/2024)
• Ley 58/2003 General Tributaria, art. 27 (recargos por declaración extemporánea)
• RD 1426/1989, Arancel de los Notarios, Anexo I (escala de documentos de cuantía)
• RD 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2 (inscripciones)
• RD 1427/1989, Anexo II norma octava (quién paga los derechos del registrador)
• RD-ley 8/2010, disposición adicional octava (rebaja del 5 % en aranceles)
• Ley Hipotecaria, art. 32 (los títulos no inscritos no perjudican a tercero)
• Ley Hipotecaria, art. 38 (presunción de existencia y titularidad de lo inscrito)
• STC 182/2021, de 26 de octubre (plusvalía municipal), BOE-A-2021-19511
• STJUE de 3 de septiembre de 2014, asunto C-127/12 (ECLI:EU:C:2014:2130)

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