Construcción y subcontratación, sin sustos

Una empresa de construcción o reforma en España responde de su obra en tres planos a la vez: el civil (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), el laboral y preventivo (RD 1627/1997 y Ley 32/2006 de subcontratación) y el administrativo (licencia urbanística y gestión de residuos del RD 105/2008). Incumplir cualquiera de ellos genera responsabilidad económica directa, sanción o paralización de la obra. Esta página reúne, norma y artículo en mano, las obligaciones exigibles a constructores, reformistas y contratistas.

En resumen

• La LOE (Ley 38/1999) fija tres garantías por daños materiales: 10 años (estructura y cimentación), 3 años (habitabilidad) y 1 año (acabados, solo frente al constructor), según el art. 17.1.
• La acción para reclamar prescribe a los 2 años desde que se producen los daños (art. 18.1 LOE); las garantías son plazos de aparición del daño, no de reclamación.
• Toda obra con proyecto exige estudio (o estudio básico) y plan de seguridad y salud, y coordinador cuando intervenga más de una empresa (arts. 3, 4 y 7 RD 1627/1997).
• El contratista debe estar inscrito en el REA y llevar el Libro de Subcontratación en cada obra (arts. 4, 6 y 8 Ley 32/2006); la cadena de subcontratación se limita, con carácter general, al tercer nivel (art. 5).
• La formación preventiva del personal se acredita con la Tarjeta Profesional de la Construcción, prevista en el Convenio General del Sector (art. 10 Ley 32/2006).
• El productor de residuos debe incluir un estudio de gestión de RCD en el proyecto (art. 4 RD 105/2008) y el poseedor un plan (art. 5), con la fianza que exija la comunidad autónoma al otorgarse la licencia (art. 6).

Ley de Ordenación de la Edificación: quién responde y de qué

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre (LOE), define en su capítulo III a los agentes de la edificación, es decir, las personas y empresas que intervienen en el proceso constructivo: promotor (art. 9), proyectista (art. 10), constructor (art. 11), director de obra (art. 12), director de la ejecución (art. 13), entidades y laboratorios de control (art. 14) y suministradores de productos (art. 15). Cada uno responde de sus propias obligaciones y, cuando no puede individualizarse la causa del daño, la responsabilidad es solidaria: el perjudicado puede reclamar el total a cualquiera de ellos (art. 17.3).

Obligaciones específicas del constructor

El art. 11.2 LOE obliga al constructor a ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones de la dirección facultativa (el equipo técnico que dirige la obra); a tener la titulación o capacitación profesional que le habilita; a designar jefe de obra con la capacitación adecuada; a asignar los medios humanos y materiales que la obra requiera; a formalizar las subcontrataciones dentro de los límites establecidos en el contrato; a firmar el acta de replanteo y el acta de recepción; y a suscribir las garantías del art. 19. Responde además de los daños causados por quienes de él dependan o haya contratado (art. 17.6).

Las garantías del art. 17 y el seguro obligatorio

El art. 17.1 LOE establece plazos de garantía distintos según la gravedad del defecto. El art. 19 impone además garantías de aseguramiento: el seguro decenal es obligatorio para edificios de vivienda (con la excepción de autopromoción de vivienda unifamiliar para uso propio prevista en la disposición adicional segunda), mientras que los seguros trienal y anual no llegaron a hacerse exigibles con carácter general.

Los plazos se cuentan desde la fecha de suscripción del acta de recepción sin reservas o desde la subsanación de estas (art. 17.1). El art. 17.9 aclara además que estas responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor del edificio frente al comprador conforme al contrato de compraventa y a los arts. 1484 y siguientes del Código Civil, el régimen clásico de los vicios ocultos de la vivienda.

Prevención de riesgos en obra: RD 1627/1997 y subcontratación

Estudio, plan y coordinador de seguridad y salud

El Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, obliga al promotor a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud cuando concurra alguno de los supuestos del art. 4.1: presupuesto de ejecución por contrata igual o superior a 450.759,08 euros (el texto consolidado del BOE sigue expresándolo como 75 millones de pesetas), duración estimada superior a 30 días laborables empleando en algún momento a más de 20 trabajadores simultáneamente, volumen de mano de obra superior a 500 jornadas, o túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas. En el resto de casos basta un estudio básico (art. 4.2).

Cada contratista debe elaborar su plan de seguridad y salud desarrollando el estudio (art. 7), que se aprueba antes del inicio de la obra por el coordinador o, si no lo hay, por la dirección facultativa. El promotor debe designar coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución cuando intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, o varios autónomos (art. 3.2). En cada centro de trabajo debe existir un libro de incidencias para el control y seguimiento del plan (art. 13). Conviene saber que el antiguo aviso previo del art. 18 quedó derogado por la disposición derogatoria única.2 del RD 337/2010: ya no es una obligación autónoma.

Libro de Subcontratación y límites de la cadena

La Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, exige a contratistas y subcontratistas acreditar organización productiva propia, asunción de riesgos, facultades de dirección y formación preventiva de su personal, además de inscribirse en el registro (art. 4). Ese registro es el Registro de Empresas Acreditadas (REA), dependiente de la autoridad laboral autonómica y con eficacia en todo el territorio nacional (art. 6). Su art. 5 limita la cadena: el tercer subcontratista no puede volver a subcontratar, y los trabajadores autónomos y los subcontratistas que aporten fundamentalmente mano de obra no pueden subcontratar en absoluto, salvo las excepciones tasadas por especialización o fuerza mayor con aprobación de la dirección facultativa.

El art. 8 obliga a cada contratista a llevar en obra un Libro de Subcontratación habilitado por la autoridad laboral, en el que se reflejan cronológicamente todas las subcontrataciones, su nivel, la empresa comitente, el objeto, el representante legal de cada subcontratista y las fechas de entrega del plan de seguridad. Debe estar a disposición de la Inspección de Trabajo, la dirección facultativa, el coordinador, los representantes de los trabajadores y el promotor.

Tarjeta profesional de la construcción y formación obligatoria

El art. 10 de la Ley 32/2006 impone a las empresas velar por que sus trabajadores tengan la formación necesaria y adecuada a su puesto en materia de prevención de riesgos laborales y remite a la negociación colectiva la acreditación mediante un sistema documental. Ese sistema es la Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC), regulada en el Convenio General del Sector de la Construcción, que acredita la formación preventiva recibida (un primer ciclo de aula permanente y un segundo ciclo específico por oficio, cuya duración fija el convenio vigente), la categoría profesional y la experiencia. Esta exigencia se apoya en la obligación general de formación del art. 19 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales.

Licencias urbanísticas, obra menor y contrato con el cliente

Licencia o declaración responsable

El art. 11.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDLeg 7/2015) establece que todo acto de edificación requiere el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo. Su art. 11.4 precisa que en ningún caso pueden entenderse adquiridos por silencio administrativo, entre otras, las facultades de realizar movimientos de tierras y parcelaciones, obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta, la ubicación de casas prefabricadas o la tala de masas arbóreas. La distinción entre obra mayor y obra menor no está en la ley estatal: la fijan la legislación urbanística autonómica y la ordenanza municipal. En la práctica, las actuaciones que no afectan a estructura, distribución estructural, fachada ni uso —sustitución de solados, alicatados, carpintería, instalaciones o reforma de baños y cocinas— suelen tramitarse por declaración responsable o comunicación previa, figura cuyo régimen general recoge el art. 69 de la Ley 39/2015.

Presupuesto, plazos, penalizaciones y recepción

El contrato de obra se rige por los arts. 1588 a 1600 del Código Civil y, si el cliente es consumidor, por el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RDLeg 1/2007): información previa clara del precio total (art. 60), prohibición de cláusulas abusivas (arts. 82 y ss.) y derecho de desistimiento de 14 días naturales en contratos celebrados fuera del establecimiento (arts. 71 y 102), con las excepciones del art. 103. Conviene que el contrato fije por escrito el presupuesto aceptado y el régimen de modificaciones —el art. 1593 CC impide al contratista exigir aumento de precio por variaciones sin autorización del propietario—, el plazo de ejecución, las penalizaciones por retraso y el procedimiento de recepción. La recepción de la obra se documenta en el acta del art. 6 LOE, con o sin reservas, y es la fecha desde la que se computan los plazos de garantía y responsabilidad.

Vicios constructivos y gestión de residuos

Cómo se reclama un vicio constructivo

Detectado el daño, el interesado debe reclamar por escrito (burofax) al agente responsable dentro de los 2 años siguientes a su aparición (art. 18.1 LOE), identificando el defecto y aportando informe técnico. La demanda debe dirigirse contra los agentes que puedan ser responsables; si no se individualiza la causa, todos responden solidariamente y el promotor siempre frente al adquirente (art. 17.3). El agente que responde puede repetir contra los demás —el art. 17.6 lo prevé expresamente para el constructor respecto de subcontratistas y suministradores—, y esa acción de repetición prescribe a los 2 años desde la firmeza de la resolución que condene al responsable o desde la indemnización extrajudicial (art. 18.2). Al margen de la LOE, la acción de responsabilidad contractual del art. 1101 CC prescribe a los 5 años (art. 1964.2 CC, tras la reforma de la Ley 42/2015). Los pasos prácticos de la reclamación se detallan en la guía sobre cómo reclamar una obra mal hecha, y la valoración económica del perjuicio en la de daños y perjuicios.

Residuos de construcción y demolición

El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, obliga al productor (normalmente el promotor titular de la licencia) a incluir en el proyecto un estudio de gestión de residuos con estimación de cantidades en toneladas y metros cúbicos, medidas de prevención, destino previsto y valoración económica en capítulo independiente; en obras de demolición o reparación, a inventariar los residuos peligrosos y retirarlos selectivamente; y a conservar la documentación acreditativa cinco años (art. 4). El poseedor —el constructor o quien ejecuta materialmente la obra— debe presentar al titular un plan de gestión de residuos que desarrolle ese estudio, entregarlos a gestor autorizado, no mezclar fracciones ya separadas y conservar los certificados (art. 5). La separación en obra es obligatoria cuando cada fracción supere los umbrales del art. 5.5: hormigón 80 t, ladrillos y cerámicos 40 t, metal 2 t, madera 1 t, vidrio 1 t, plástico 0,5 t y papel y cartón 0,5 t. La fianza o garantía financiera equivalente ligada a la licencia municipal es la que exija la legislación autonómica conforme al art. 6. La Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, completa este régimen y tipifica las infracciones aplicables.

Ejemplo práctico

Una empresa reformista contrata con una comunidad de propietarios la rehabilitación de una fachada y la sustitución de la cubierta. Al ser una obra con proyecto y varias empresas en el tajo (albañilería, impermeabilización y carpintería metálica), la propiedad promotora designa coordinador de seguridad y salud y cada contratista aprueba su plan antes de empezar (arts. 3 y 7 RD 1627/1997). El contratista principal se inscribe en el REA, abre el Libro de Subcontratación y anota en él a las dos empresas subcontratadas, con su nivel en la cadena (arts. 6 y 8 Ley 32/2006). Los operarios acreditan su formación con la TPC.

La obra genera 95 toneladas de hormigón y 3 de metal, por encima de los umbrales del art. 5.5 del RD 105/2008, así que ambas fracciones se separan en obra y se entregan a gestor autorizado, guardando los certificados. Catorce meses después de firmar el acta de recepción aparecen filtraciones por un fallo de impermeabilización de la cubierta. Como afectan a la salubridad del edificio, encajan en la garantía de 3 años del art. 17.1.b) LOE, no en la de acabados de 1 año, ya vencida. La comunidad requiere por burofax al constructor y al promotor dentro de los 2 años desde la aparición del daño (art. 18.1) y el constructor, tras responder, puede repetir contra el subcontratista de impermeabilización (art. 17.6).

Preguntas frecuentes

¿Qué cubre exactamente la garantía de 10 años de una obra nueva?

Cubre los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (art. 17.1.a LOE). No cubre los defectos de habitabilidad —salubridad, ruido o ahorro de energía—, que entran en la garantía de 3 años, ni los acabados, que quedan en 1 año. El plazo cuenta desde la recepción de la obra y no se prorroga por reparaciones parciales.

¿El libro de subcontratación es obligatorio en todas las obras?

Sí en el ámbito de aplicación de la Ley 32/2006: obras de construcción o ingeniería civil incluidas en el RD 1627/1997. Cada contratista debe llevar su propio libro, habilitado por la autoridad laboral, y mantenerlo en el centro de trabajo. Su ausencia o su llevanza incorrecta constituye infracción sancionable conforme al texto refundido de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social (RDLeg 5/2000), al que remite el art. 11 de la propia Ley 32/2006. Varias comunidades autónomas admiten el libro en formato electrónico.

¿Una reforma de baño o cocina necesita licencia?

Depende de la normativa autonómica y de la ordenanza municipal, que son las que delimitan la obra menor. Si no se altera la estructura, los elementos comunes, la fachada ni el uso, suele bastar una declaración responsable o comunicación previa. Si se abren o cierran huecos en muros de carga, se modifica la estructura, se actúa sobre un edificio protegido o se ocupa la vía pública con contenedor o andamio, se requiere licencia y, con frecuencia, proyecto técnico y dirección facultativa.

¿Responde el constructor de los defectos que causa un subcontratista?

Sí. El art. 17.6 de la LOE establece que el constructor responde directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento del jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan o que haya contratado, y añade que ello es sin perjuicio de la repetición que después pueda ejercer contra el subcontratista causante. En el plano preventivo, además, el empresario principal asume deberes de vigilancia y coordinación derivados del art. 24 de la Ley 31/1995 y del RD 171/2004.

¿Qué pasa si la empresa constructora desaparece antes de que acabe la garantía?

La garantía no se extingue: el promotor responde en todo caso solidariamente frente a los adquirentes (art. 17.3 LOE) y, en los daños estructurales de edificios de vivienda, el seguro decenal del art. 19 permite reclamar directamente a la aseguradora. Por eso la escritura de declaración de obra nueva exige acreditar la constitución de esa garantía.

Guías relacionadas

• Obra mal hecha: cómo reclamar al constructor
• Vicios ocultos en una vivienda
• Daños y perjuicios: cómo se calculan y se reclaman
• El contrato de permuta (incluida la permuta de solar por obra)

Fuentes oficiales

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación — art. 17 (responsabilidad civil y plazos de garantía)
• Ley 38/1999 — art. 17, apartados 6 a 9 (versión consolidada 15/06/2022)
• Ley 38/1999 — art. 18 (plazos de prescripción de las acciones)
• Ley 38/1999 — art. 19 (garantías por daños materiales)
• Ley 38/1999 — art. 11 (el constructor)
• Ley 38/1999 — texto consolidado (arts. 6, 9 a 15, 17, 18 y 19)
• Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción — art. 4 (estudio de seguridad y salud)
• Real Decreto 1627/1997 — art. 7 (plan de seguridad y salud)
• Real Decreto 1627/1997 — art. 18 (aviso previo, derogado)
• Real Decreto 1627/1997 — texto consolidado (arts. 3, 4, 7 y 13)
• Real Decreto 337/2010, de 19 de marzo (deroga el aviso previo del art. 18 del RD 1627/1997)
• Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción — art. 5 (régimen de la subcontratación)
• Ley 32/2006 — art. 6 (Registro de Empresas Acreditadas)
• Ley 32/2006 — art. 8 (Libro de Subcontratación)
• Ley 32/2006 — texto consolidado (arts. 4, 5, 6, 8, 10 y 11)
• Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, producción y gestión de los residuos de construcción y demolición — art. 4 (obligaciones del productor)
• Real Decreto 105/2008 — art. 5 (obligaciones del poseedor y umbrales de separación)
• Real Decreto 105/2008 — art. 6 (fianza y garantías)
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana — art. 11
• Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales — art. 24 (coordinación de actividades empresariales); véase también el art. 19
• Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular
• Instituto Nacional de Seguridad y Salud en el Trabajo (INSST) — guía técnica de aplicación del RD 1627/1997

Información orientativa; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Verifica tu caso concreto. Si tienes dudas sobre una obra concreta, puedes consultar tu caso.